Informations sur les obligations fiscales pour les propriétaires de résidences de vacances au Portugal.

 

Que vous soyez un investisseur étranger ou un ressortissant portugais, vous devrez payer des impôts sur les revenus générés par vos locations. Nous essayons ici de vous aider à naviguer dans le système fiscal portugais afin que vous puissiez être sûr de déclarer correctement vos revenus et de ne pas vous exposer à une attention indésirable des services fiscaux portugais et à des amendes punitives. Nous tenons à souligner que nous ne sommes pas comptables ni conseillers fiscaux nous-mêmes, donc les informations fournies ici sont données à titre d'assistance seulement et nous recommandons à nos propriétaires de rechercher eux-mêmes des conseils professionnels ou d'engager un comptable pour gérer leurs affaires fiscales. Nous avons constaté que les conseils dans ce domaine peuvent parfois être contradictoires et nous pouvons recommander le cabinet comptable avec lequel nous travaillons (Gesconta) pour obtenir de l'aide à cet égard, car ils comprennent bien le secteur de la location de vacances. Les coordonnées de Gesconta sont les suivantes:

 

Rua Mouzinho de Albuquerque n.º 162 B

2450-240 Nazaré

Tél. : 262 561 230 - Mobile : 934 118 159

Email : gesconta.onm@gmail.com

 

Commencer une activité commerciale

Lorsque vous décidez de louer une résidence de vacances au Portugal, vous ouvrez en fait une entreprise. Pour ce faire, vous devez vous rendre aux bureaux des services financiers et leur demander d'enregistrer votre nouvelle entreprise. Cela doit être fait en personne ou par l'intermédiaire d'un avocat avec une procuration. Vous devrez fournir votre passeport, votre numéro fiscal (NIF) et l'IBAN (numéro de compte international) de votre banque. Une fois que vous aurez fait cela et obtenu avec succès votre licence AL (licence de location de résidence de vacances), vous serez libre de louer votre propriété et de commencer à générer des revenus.

 

L'année fiscal

L'année fiscale portugaise va du 1er janvier au 31 décembre. Les revenus de l'année fiscale doivent ensuite être déclarés avant le 30 juin. Les services fiscaux portugais devraient émettre leur évaluation de la déclaration de revenus d'ici le 31 juillet, indiquant le montant dû en impôts. Le paiement de l'impôt dû doit ensuite être effectué d'ici le 31 août.

 

Factures

Au Portugal, tous les revenus générés par une entreprise doivent être déclarés par le biais de factures enregistrées sur le portail financier portugais (https://www.portaldasfinancas.gov.pt). Lorsque vous recevez des revenus de vos réservations, vous ou votre comptable devez vous connecter au portail et émettre une facture pour votre invité. Pour enregistrer la facture, vous devrez fournir le nom de l'invité, les dates de son séjour, son passeport ou son numéro d'identification s'il est de l'étranger ou son NIF s'il est ressortissant portugais. Vous devrez également enregistrer le revenu. Très souvent, les invités ne veulent pas de factures. Peu d'entre nous ont la chance d'avoir des employeurs qui paieront nos vacances, les invités ne demandent donc pas souvent de factures. Cela ne signifie cependant pas que les paiements ne doivent pas être déclarés et le portail financier portugais vous permet de déclarer les revenus même lorsque les invités n'ont pas fourni de NIF. Pour les situations où vous n'avez pas le NIF de votre invité, vous pouvez émettre la facture en sélectionnant "Consommateur Final" et en utilisant le NIF : 999999990.

 

Comment l'impôt sur les propriétés AL est appliqué au Portugal

Il existe 4 façons de traiter les impôts sur les revenus de location AL au Portugal :

• Le régime simplifié - propose une solution qui vise à simplifier le calcul de l'impôt. Le propriétaire d'une résidence de vacances déclare son revenu brut - essentiellement le montant que les invités paient pour séjourner dans sa propriété. Les services fiscaux identifient ensuite 35 % de cette somme et prélèvent un impôt sur cette somme. Pour les non-résidents (du Portugal), l'impôt appliqué est de 25 %. Pour les résidents portugais, l'impôt appliqué dépend du niveau de leur impôt sur le revenu. Si votre propriété est louée par l'intermédiaire de notre agence Rental Retreats, le revenu brut que vous recevez inclura notre commission. Pour vous donner un exemple de fonctionnement de ce modèle simplifié, imaginons que nous prenions une réservation où l'invité paie 1000 € pour une semaine dans votre propriété. Pour calculer l'impôt dû pour cette réservation, suivez les étapes suivantes :

• Étape 1. Identifiez ce que représente 35 % de 1000 = € 350.
• Étape 2. Calculez ce que représente 25 % de 350 = € 87,50.

• Le régime simplifié avec TVA Le régime simplifié peut être utilisé avec ou sans TVA (IVA) en fonction des montants concernés. Voir les informations sur les déclarations de TVA ci-dessous. L'inconvénient du régime simplifié est que les dépenses ne peuvent pas être déduites, l'hypothèse est que 65 % du revenu brut est constitué de dépenses et les 35 % restants sont des revenus.

• Le régime de comptabilité organisée permet de déclarer les revenus et les dépenses de manière à ce que les dépenses puissent être déclarées et déduites. Les dépenses que vous pourriez déclarer pourraient inclure des exemples tels que les frais de publicité, les frais de plateforme, les factures d'énergie, les appareils de remplacement, les réparations, les frais d'entretien, les frais de copropriété et l'impôt IMI. Malheureusement, les paiements d'intérêts hypothécaires ne peuvent pas être utilisés comme dépenses déductibles d'impôt. Veuillez noter : Au Portugal, il est essentiel de s'assurer que votre numéro d'identification fiscale (NIF) est inclus sur toutes les factures afin de les utiliser comme dépenses déclarées. 

• Par le biais d'une société (Sociedade). Dans certains cas, il peut être préférable d'ouvrir une société pour gérer les activités commerciales liées à la location d'une résidence de vacances. C'est généralement le cas lorsque la propriété génère plus de 12 500 € de revenus chaque année. En ouvrant une société, il peut y avoir des avantages en termes de réduction du pourcentage d'impôt sur le revenu. De plus, les sociétés peuvent avoir plus d'autonomie quant aux niveaux de cotisations de sécurité sociale. Les avantages de l'ouverture d'une société varieront considérablement en fonction des revenus et de la situation personnelle. Pour être sûr que c'est la bonne décision pour vous, nous vous recommandons de discuter de votre situation avec votre comptable. 

TVA

Si vous gagnez plus de 13 500 € de revenu brut (2023) grâce à votre résidence de vacances, vous devrez être enregistré pour la TVA (connue sous le nom d'IVA en portugais). Bien que tout impôt supplémentaire ne soit pas souhaitable, heureusement le taux de TVA n'est pas trop élevé sur les revenus des résidences de vacances au Portugal, il est actuellement de 6 %. Vous pouvez appliquer la TVA en plus de vos tarifs de location, bien que nous ne recommandions pas cette approche. Notre approche envers les tarifs de location consiste toujours à déterminer les tarifs maximums en fonction de la demande - si nous ajoutons ensuite 6 % à ces tarifs, nous pourrions constater une diminution de notre taux d'occupation et de nos revenus. À notre avis, il vaut mieux absorber les 6 % de charges de TVA. Heureusement, les propriétaires peuvent utiliser la TVA provenant des dépenses comme crédit pour compenser ce qui est payé en charges de TVA, de sorte que l'impact global de l'enregistrement à la TVA n'est généralement pas trop important. Quelques exemples de frais de TVA pouvant être utilisés comme crédits pour compenser les dépenses comprennent les meubles de remplacement, les appareils et les services tels que les factures d'énergie, les frais de nettoyage, les frais de gestion, la télévision par câble et les factures Internet.

(*) 2024 - 14.500 € ; 2025 - 15.000 €

 

Frais de plateformes

L'une des principales dépenses que vous encourrez lorsque vous louez votre résidence de vacances sera liée aux frais de service des plateformes de réservation (comme Booking.com, Airbnb, etc.). Rental Retreats absorbe les frais de plateforme avec notre déclaration de revenus et nous fournissons des factures aux invités pour ces dépenses. En tant que tels, les propriétaires avec lesquels nous travaillons n'ont pas besoin d'inclure les frais de plateforme dans le calcul de leur revenu brut.